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マンション大規模修繕工事の需要予測と工事費予測

2024.05.10

マンション大規模修繕工事の需要予測

国土交通省の住宅宅地分科会が出している「マンション政策の現状と課題」と題する資料の中で、
築30年超のマンションは令和5年末で197.8万戸と公表されています。
そして令和10年には366.8万戸に、令和20年には560.2万戸もの戸数が
築30年を超える高経年マンションになると予測しています。

国土交通省　住宅ストックの推移

また、国土交通省は毎年、住宅経済関連データ資料として、
マンション供給戸数の年別推移を発表しています。

マンション戸数は1990年以降2009年まで毎年15万戸から20万戸が市場に供給され、
2010年以降はいくらか減少したとはいえ、それでも年10万戸前後が供給され続けてきました。
人々が都市に集中する傾向は今後も続くと見込まれるため、
マンション供給戸数は毎年10万戸前後で推移していくものと推測します。

国土交通省　マンションの供給戸数推移

新築マンションが毎年10万戸供給され続けると、
12年～15年後に行われる第1回目の大規模修繕工事の需要がなくなることはありません。
加えて30年超の高経年マンションが蓄積されるに従い、
2回目あるいは3回目、4回目の大規模修繕工事の需要も増えていきます。

これらのことから、マンション大規模修繕工事の需要は今後も増え続ける一方だと推測しています。

大規模修繕工事の施工業者の動向

大規模修繕工事の主な工事内容は、

・コンクリートのひび割れ修繕

・タイルやコンクリートの浮き修繕

・シーリング防水の改修

・屋上防水の改修

・外壁、外部鉄部等の塗装工事

・不良・不具合設備の更新

などで、特に難しい技術が必要であるとか、特殊な工法を使うとかの工事はほぼありません。
建物構造や建物外装仕上げなどに関わる工事を手掛ける業者は、
新規参入に際し、多少有利に働くことがあるかもしれませんが、
どの建設会社・業者さんであっても新規参入することが難しいことはありません。

防水職人、シーリング職人、塗装職人など、
一定程度専門性を必要とする作業もありますが、
資格者でなければ作業してはいけないというわけでもありません。
多少の経験と知識・センスがあれば最低品質を守り仕上げる職人も存在します。

ただし、管理者による適切な指示や品質管理、工事監理が行われないと、
職人に悪気はなくても仕上り品質に見劣りが生じることは多々あります。
劣化不良現象を見て総合的に判断する知識が足りなかったり、
技量不足による施工不良などは技術管理者不足によって発生するケースが増えています。

知識をもった技術管理者が監理した現場とそうでない現場の品質差は、
例えば牛肉と鶏肉の差ぐらいに明らかに見えてきます。

しかし、一定程度以上のスキルを持つ技術者を確保することは難しい時代になりました。

理系、建設業を選択しない若者が増え、さらに資格者や技術管理者の絶対数が減り続けています。
建設系資格者にとって働くフィールドの選択肢が増え、流通系、IT系や金融系などで働く者、
また建設系以外の製造業で社内建築担当として雇用される時代になってきたと感じています。

大規模修繕工事は新規参入が容易な分野ではありますが、
確かな技術管理者が監理し、高い品質で施工する業者さんには仕事が集中し、
品質に問題のある業者さんは淘汰される、そんな2局化が今後起こると予測しています。
実際に技術者不足による建設業企業の倒産が増えているとのことです。

日経クロステック　建設技術者不足問題

大規模修繕工事費用の動向予測

実際に手を動かして作業する作業員や特定の専門性を発揮する職人、
どちらも絶対的な数は減少傾向です。
3K職場である建設業に興味を示さない若者、
スマートで楽に稼げる仕事を求める傾向は、今後も高い割合で続くと考えます。

一方、大規模修繕工事は一般作業員や職人を確保あるいは育成しなければ成り立ちません。
加えて、高い品質を確保、維持、保証するためには、工事全体を管理・監理する技術管理者も必要です。
前章でご紹介したように技術管理者の絶対数が減少しているうえに、
資格者は建設業以外のフィールドで活躍する傾向も強まってきました。

さらに資格試験を受ける若者の減少傾向の流れも止まりません。
国や建設業関係者は資格試験の受験要件を変えて受験しやすくしたり、
受験料や資格手当などを支給する形で応援していますが、
その効果は以前ほど無くなっているようで、受験者数の減少は止まりません。

このように人財不足は今後ますます増えると見込まれ、
一方、高い品質で施工するには技術者の人財確保は必要なわけで、
よって人件費高騰は避けることはできない現象です。

さらに資源不足あるいは限られた資源の取り合い、
原油高、円安などにより、建設資材の値上がりも続きます。
大規模修繕工事に限らず建設工事費全体が下がることはほぼ考えられず、値上がりし続けると予測します。