大規模修繕工事は長期修繕計画書通りに実施しないといけませんか？

A：長期修繕計画書は大凡の目安です

マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、
適時に適切な維持修繕を行うことが必要です。

また、必要に応じて、建物及び設備の性能向上を図るあるいは機能を付加する
改修工事を行うことも望まいことです。
このために、多くのマンションでは長期修繕計画が作成されています。

　この長期修繕計画には、将来見込まれる改修工事の実施時期、工事内容、
概算費用等が記載されています。

しかしながら、長期修繕計画に記載されている改修工事の時期などは、
作成した段階におけるおおよその目安にすぎません。

　大規模修繕工事の予定時期が近づいたら、専門家に調査・診断を依頼し、
建物・設備の劣化状況の結果に基づいて、あるいは必要に応じ、
建物及び設備の性能向上と機能付加に関する区分所有者の要望なども
取り入れて、管理組合が工事実施の要否、実施時期、工事内容などを相談し
判断することが良いと考えます。

マンションの劣化には個体差があります

マンションは、コンクリートの塊だからといって、どれもが同じような時期に同じような状態に劣化するとは限りません。
建物、設備の劣化の進行や劣化の内容状態は、以下に示す３つの要因の関係性によって異なってきます。
立地条件や気候条件が違う各々のマンションは、それぞれ個別に調査・診断を行い、劣化の進行度や劣化の程度を確認する必要があります。

 （１）建物の竣工時の品質

建物の見かけの良し悪しや、値段の高いか安いかではなく、コンクリートがシッカリ打込まれているか、タイルの張り方が適切かなど、施工の良否・優劣により修繕の時期や方法が異なります。

 （２）建物の立地条件

塩害を受ける海浜地区、強い風雨を受ける高台、常に震動を受ける鉄道沿いや交通量の多い幹線道路沿いなど、マンションが建っている環境により異なってきます。

 （３）日常的な管理の状態

日頃の点検や軽微な修繕が行届いているか否かで、建物の耐久性、劣化の進行度は大きく違ってきます。

国土交通省が実施したアンケート結果から見える大規模修繕工事の実施時期

 

以前にご紹介した国土交通省が実施した大規模修繕工事に関するアンケート調査結果から、大規模修繕工事の実施時期（築年数）を参考にすることができます。

1回目の大規模修繕工事

　　　　中央値　　14.0年

　　　　平均年数　16.3年

　　　　下位25％　13.0年　

　　　　上位25％　16.0年　

2回目の大規模修繕工事

　　　　中央値　　28.0年

　　　　平均年数　29.5年

　　　　下位25％　26.0年

　　　　上位25％　33.0年

公益財団法人マンション管理センターが推奨する長期修繕計画書の例

長期修繕計画年表は、いつの時期に、どんな修繕工事を、どのくらいの費用で行うかを新築後の経過年数を横軸にとって一覧にした年表です。

詳細については、一般的な長期修繕計画書では他ページに記載してあります。
マンションを購入した際にお受け取りになっていると思います。
築10年前後のマンションにお住まいの方は、そろそろ大規模修繕工事のご検討をなさる時期に差し掛かります。
一度、ご覧になってみてはいかがでしょうか。

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ブログ執筆者：一級建築士　佐藤静