管理費や修繕積立金の値上げ、大規模修繕工事費の上昇はなぜ起きている？

分譲マンションにお住まいの方は、
管理費と修繕積立金を毎月お支払いになっていると思います。

マンション管理費

マンションの管理費は、

・共用部の照明やエレベーターなどの諸設備の電気代、水道代

・諸設備・機器の定期点検費と必要な消耗品の購入

・日常以外の清掃や建物全体の火災保険料

・管理会社と管理人に要する報酬

などに使われています。

管理人が常駐するマンションは人件費の比重が高くなりますので、
100戸以上の規模でないと常駐管理人は難しくなります。

マンション管理費の値上がり

マンションの管理を委託している管理会社から、
管理委託料の値上げの要請を受ける管理組合さんが増えています。

値上げの理由は、

・人件費の高騰＝人手不足、高齢者の働き口の増加などが原因

・資材・用具等の高騰＝物価の上昇、エネルギー資源価格の上昇

・外注費の高騰＝再委託先の人手不足など

が主なものです。

高齢化や外国人所有者の増加により管理費の滞納者が増え、
管理費収入が減少しているマンションも増えつつあります。

最近の管理会社の動向として、安価で管理を引受けない傾向があるようです

値上げを要請してきた管理会社と管理委託契約の更新を行わず、
新たな管理会社と管理委託契約する管理組合さんもあります。

が、以前の委託管理費用よりも高くなってしまったと聞くことが増えました。
人件費高騰、物価高騰による委託管理費の上昇は、
適性な管理を行う管理会社はどこも同じ状況なのだと推察します。

委託管理費と修繕積立金の値上がりはある程度は仕方がないと、
許容範囲内での交渉を進めるか、
自主的に管理する部分を増やし、工事会社の手配を自ら行うことで、
管理費を現状のまま据え置くことを行っている管理組合さんのあります。

修繕積立金

修繕積立金は、長期修繕計画に基づき算出された将来必要となる工事費を、
専有面積に応じて各戸に按分した金額を、毎月積み立てる修繕費用です。

長期修繕計画はマンション分譲前に、
マンション分譲会社と引受予定管理会社が協力して作成します。
大規模修繕工事の工事金額は、
マンション分譲時以前の物価水準で算出していますので、
人件費や物価が上昇すると、差異が生じるてしまいます。

修繕積立金は積立金不足による値上げ

新築後10年～12年程度で大規模修繕工事の準備がはじまります。
長期修繕計画に則った工事内容を基本として、
工事会社に工事見積を依頼します。

工事会社から出できた工事見積金額は、
長期修繕計画に記載されている金額よりも大幅に高く、
多くの管理組合さんが驚かれるのが最近の傾向です。

「物価が上昇しているので、ある程度は覚悟してはいたけど、
これほどの開きがあるとは・・・」という声は非常に多くなりました。

技術者や職人が減少し、
工事現場では慢性的な人手不足となっています。
良質な技術者や職人を雇用するには、
一定以上の適正な報酬が必需です。

建築資材やエネルギー価格の上昇も、
建設工事費の高騰の一因になっています。

これまでの修繕積立金だけでは今回の工事さえも賄えない、
あるいは将来必要となる修繕費の不足を看過することは出来ないとして、
毎月の修繕積立金の値上げに踏み切る管理組合も増えています。

当初設定した修繕積立金額は妥当だったのか？

以前、マンションの設計に携わったときの経験です。
マンション分譲会社の営業部門は、
管理費や修繕積立金の金額設定に関し、
近隣競合マンションの設定価格を重視していました。

管理費や修繕積立金が競合他社よりも高いと、
そちらにお客様が流れてしまうということでした。

当初は金額を安く見せておいて、
途中で値上げすることは折込済だったのかも知れません。

大規模修繕工事を出来るだけ安く行うには・・・

特別な秘策があるわけではありません。

数社に工事見積を依頼し、過去の施工実績をしっかりと見極め、
比較検討することが一番間違いのない方法です。

・知人友人、会社の先輩同僚後輩などから建設会社を紹介してもらう

・近くで大規模修繕工事を行っていれば、その工事の様子を見たり、
　話しかけたりして良い手ごたえを感じたらその建設会社に見積を依頼する

・建設業協会や商工会議所、その他団体に加盟している建設会社に依頼する

などは、比較的手間をかけずに実行できる方法です。

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工事費高騰でお困りの際は是非ご相談ください。

コラム執筆者　一級建築士　佐藤静