マンションの大規模修繕工事と長期修繕計画と修繕積立金

マンションの老朽化問題

 

マンション老朽化に関する問題は、
建物所有者や居住者だけで解決できる問題ではなくなり、
社会全体の問題として注目されるようになってきました。

マンションやビルの大規模修繕工事を行う施工会社も、
様々な事柄や課題に直面する機会が増えています。

 

特に東京都内のマンションは「建物の老い」と「居住者の老い」の二つの老いの問題を抱えています。
都内に建っている築40年以上のマンションの6割は30年以上にわたる長期修繕計画を持っておらず、
また居住者の高齢化率も非常に高いというデータがあります。

マンションに限らず建物は修繕を行わなければ危険な状態になるのは明白です。
所有権者や居住者の高齢化によって

・管理が行き届かない
・管理を放置・放棄する

などのマンションが増えています。

 

 

国や自治体のマンション老朽化対策

 

国は2045年に全国で築40年を超えるマンション戸数を、
今のおよそ3.5倍にあたる445万戸に達するであろうと予測しています。

・ひび割れだらけの外壁
・錆びだらけのベランダ手摺
・エントランスホールや階段などの共用部に散乱したごみ
・草が伸び放題のマンション敷地
・破れ朽ちた敷地境界フェンス

などマンション内に足を一歩踏み入れると、
このような惨状が広がる可能性はますます高まっています。

 

そこで国や都は、事態を改善するため法律を整備したり、
相談窓口を設けたり、専門家を派遣したりなどの対策を取っています。

建物を適切に管理しなければ住めなくなるであろうことは知ってはいるものの、

・所有者自身の残された時間（余命）
・不足する修繕費を捻出するための新たな出費の問題

を解決しないと、多くのマンションは廃れたコンクリートの塊となってしまいます。

 

 

マンションの大規模修繕工事

 

大規模修繕工事は定期的に不具合・不良箇所を修理し、
長期にわたり安全で安心して建物を使用していくことを目的として行う工事です。

どんな大掛かりな工事を行うのだろうと身構える方もいらっしゃいます。
建物全体を外部足場・メッシュシートで覆い隠して工事を行うため、
周囲からも目立つ姿となり、一定期間、不便で不快な生活を送らなければなりません。

大規模修繕工事は不具合箇所を修繕するだけでなく最新設備に更新し生活の質の向上を図ったり、
今後近い将来に不具合や不良の発生が推測される箇所を事前に修繕することもございます。

計画的に総合的に修繕を行うことは対処療法でおこなう単独修繕よりも、
安い費用で修繕できるうえに建物の老朽化を遅らせるとともに、
マンションの資産価値の低下を防ぐことにつながります。

 

 

マンションの長期修繕計画

 

長期修繕計画は、所有権者が多いマンションのような組織には必要不可欠かつ便利な計画です。
戸建住宅であれば所有者一人ですから、好きな時に好きなように修繕すること可能です。

しかしマンションの多くは、所有権者が数十人から数百人もいらっしゃるため、
生活習慣の違いや考え方の以外により意見の調整、合意形成が難しいのが現実です。

予め長期修繕計画が定められているマンションを購入することで、
意見集約の煩雑さ、合意形成の難しさを軽減することになるとともに、
計画的な修繕を実施することでマンションの価値を維持することにも繋がります。

 

 

マンションの修繕積立金

 

マンションの修繕積立金は長期修繕計画に定められた修繕を行うために必要とする工事資金を、
所有権者（管理組合員）全員で計画的に積み立てるお金のことです。

管理費と一緒に引き落とされるため、
普段はあまり意識することが少ない修繕積立金ですが、
大変重要なお金です。

最近は工事費の高騰に伴い、修繕積立金の不足が指摘されるようになりました。

マンション分譲時の当初設定に問題があったのではないかとの指摘もあり、
適切な修繕積立金への見直しを積極的に行っている管理組合もあります。

修繕積立金不足のために、修繕費一時金を徴収する管理組合さんも増えてはいますが、
高齢化、外国人所有者が増えたことで、全てがスムーズにいくとは限らない状況です。

 

 

マンションの修繕積立金不足問題

 

修繕積立金不足はとても深刻で当事者だけではなく社会的に大きな問題となっています。
なぜ修繕積立金不足が起きたのでしょうか。

・工事費が上昇したから

・想定以上に修繕する工事が増えたから

・修繕積立金の見積が甘かったから

・そもそも１回目の修繕費用のみを見込んでいて、
␣それ以降は長期修繕計画、修繕積立金ともに見直すことを前提として作成したから

などの指摘がありますが、どれもが正しい理由だと思います。

 

修繕積立金の不足分は、

・積立金額を見直し、自力で積み立てる

・銀行など金融機関から借り入れる

などの方法がありますが、立地条件など諸条件により借り入れが困難なケースもございます。
自力で積み立てる資金計画を優先なさるほうが良いのではないかと考えます。

 

 

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コラム執筆者：一級建築士　佐藤静